[성공사례] 부동산 이중매매의 제2매수인을 상대로... 청구하여 전부 승소한 사례, 대전 부동산 전문변호사

안녕하세요.대전 대전 부동산전문변호사 부동산 전문변호사 곽예주입니다.​이번 포스팅은 부동산 이중매매와 관련된 사건을 소개해드리고자 합니다. 저희 의뢰인(제1매수인)은 매도인과 매매예약을 체결한 이후 가등기를 하는 과정에서 제2매수인 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 사실을 알게 되었고, 이에 제2매수인을 상대로 소유권이전등기의 말소를 청구​하여 전부승소로 마무리하게 되었습니다.​​저희 법률사무소 예목은 광고비를 쓰지 않고 오로지 의뢰인분들의 입소문과 선택만으로 운영, 성장하고 있는 로펌입니다.​대표변호사인 곽예주 변호사는 한국공인중개사협회 대전광역시지부 자문변호사로 활동하고 있고, 다양한 부동산 관련 사건의 경험과 노하우를 바탕으로 의뢰인분들과 직접 상담하고 사건도 직접 담당하여 소통하며 처리하고 있어 의뢰인분들의 만족도도 높은 편입니다.​다음 사례는 일반적으로 알고계시는 이중매매와 조금 다른 사안이이었는데요. 제1매수인이 매매계약 이후 중도금까지 지급한 단계가 아니라 매매예약만 이루어진 단계였습니다. 매매예약단계에서 이루어진 대전 부동산전문변호사 이중매매계약을 명시적인 증거 및 제반 간접사실들을 통해 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극가담하여 이루어진 것으로 반사회질서 법률행위에 해당해 무효로 판단했다는 점에서 의미가 있습니다. 먼저, 이중매매에 관한 우리 대법원의 태도를 같이 살펴볼까요? 이중매매를 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효라고 하기 위하여는, 제2매수인이 이중매매 사실을 아는 것만으로는 부족하고, 나아가 매도인의 배임행위(또는 배신행위)를 유인, 교사하거나 이에 협력하는 등 적극적으로 가담하는 것이 필요하며, 그와 같은 사유가 있는지를 판단할 때에는 이중매매계약에 이른 경위, 약정된 대가 등 계약 내용의 상당성 또는 특수성 및 양도인과 제2매수인의 관계 등을 종합적으로 살펴보아야 한다(대법원 1989. 11. 28. 선고 89다카14295, 14301 판결, 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다23283 판결 대전 부동산전문변호사 등 참조). 즉 부동산 이중매매 사건에서 제2매수인의 소유권이전등기가 민법 제103조의 반사회질서 법률행위로 무효라고 하기 위해서는, 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담하였다는 사실을 입증해야 하므로, 소장 작성 단계에서부터 적절한 증거방법을 고민하고, 예상되는 상대방들의 주장까지 치밀하게 검토한 후 사건을 진행하였습니다. 아울러 제2매수인이 부동산을 처분할 경우 법률관계가 복잡해질 우려가 있었기에, 사건을 의뢰받은 직후 부동산처분금지가처분을 신청함으로써 제2매수인이 부동산을 담보로 제공하여 대출을 받거나 제3자에게 처분하는 것을 원천 봉쇄하였습니다.​사건의 개요※ 본 내용은 의뢰인의 개인정보 보호를 위해 내용 일부가 각색되었습니다.저희 의뢰인(이하 ‘甲’이라고 합니다)은 이 사건 상가 건물을 1/2씩 공유하고 있던 乙, 丙으로부터 위 건물 1층 일부를 임차하여 자신의 가게를 운영하고 있었고, 丁은 대전 부동산전문변호사 위 건물 1층 나머지 부분의 임차인이었습니다. 甲은 이 사건 상가 건물과 대지를 매수하여 이 사건 상가 전부를 자신의 가게로 사용할 계획을 세우게 되었고, 그 계획에 따라 乙, 丙과 협의하여 乙과 위 부동산의 1/2 지분에 관한 매매계약을 체결하였고, 丙과는 5년 뒤 위 부동산의 1/2 지분에 관한 본계약을 체결한다는 내용으로 매매예약을 체결하였습니다. 이러한 사실을 알게 된 丁은 乙, 丙에게 순차적으로 접근하여 甲보다 더 많은 매매대금을 지급할 의향이 있으니, 자신에게 위 부동산을 매도하라고 권유하였습니다. 乙은 丁의 제안을 거절하고, 甲에게 위 부동산의 1/2 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었지만, 丙은 丁의 제안을 받아들여 丁에게 위 부동산의 1/2 지분을 매도한 후 대전 부동산전문변호사 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 甲은 소유권이전등기청구권가등기를 하는 과정에서 위 부동산의 1/2 지분에 관하여 丁 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 사실을 알게 되었고, 그 길로 곧장 법률사무소 예목을 방문하여 사건을 의뢰하였습니다.​법률사무소 예목의 조력곽예주 변호사는 甲을 대리하여 丙을 상대로는 매매예약에 기한 소유권이전등기청구권가등기절차의 이행을, 丁을 상대로는 丙을 대위하여 위 부동산의 1/2 지분에 관한 丁 명의의 소유권이전등기의 말소등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하였습니다. 사건을 의뢰받을 당시 丁이 丙에게 이중매매를 권유하였다는 직접 증거가 확보되지 않았지만 곽예주 변호사는 丁이 乙에게 이중매매를 권유하는 내용의 녹음파일을 확보할 수 있었고, 이를 토대로 丁이 같은 방법으로 丙에게 이중매매를 권유하였을 개연성을 자세히 논증하였습니다. 丁은 丙과 甲이 매매예약을 체결한 사실을 알지 대전 부동산전문변호사 못하였다는 취지로 주장하였지만 곽예주 변호사는 丁과 乙이 나는 대화를 치밀하게 분석하여 丁이 위 매매예약 체결 사실은 물론 매매예약의 자세한 내용까지 소상히 파악하고 있다는 것을 밝혀냈습니다.​​그러자 丁은 저희 의뢰인인 甲은 매매계약이 아니라 매매예약을 체결한 것으로 丙이 甲에게 예약증거금의 배액을 지급함으로써 甲과 체결한 매매예약을 해제할 수 있었으므로, 丙이 丁에게 위 부동산의 1/2 지분을 매도한 것은 배임행위에 해당하지 않는다는 법리적 주장을 개진하였습니다. ​이에 곽예주 변호사는, ① 민법 제565조 제1항에 따라 원칙적으로 해약금의 성질을 가지고 있는 계약금과 달리 증거금 등 가계약금에 대하여는 이러한 규정이 없으므로, 甲이 丙에게 지급한 예약증거금이 당연히 해약금의 성질을 가지는 것으로 해석할 수 없고, 예약증거금을 대전 부동산전문변호사 해약금으로 하기로 한 별도의 약정도 존재하지 않는 점, ② 甲과 乙 사이의 매매계약과 甲과 丙 사이의 매매예약의 내용을 종합하면, 위 매매계약과 매매예약의 체결로 공동임대인 지위에 있던 乙과 丙 사이의 법률관계까지 일거에 정리되어 丙의 단독 의사표시만으로 위 매매예약을 해제할 수 있다고 보기 어려운 점 등의 제반 사정을 모두 고려할 때, ​甲에게 예약증거금의 배액을 제공하는 방법으로 자유롭게 매매예약의 구속력에서 벗어날 수 없었으므로, 丙은 甲에 대하여 甲의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있었다고 반박하며 재판부를 설득하였습니다.​소송 결과 : 전부 승소재판부는 丁 명의의 소유권이전등기는 민법 제103조의 반사회질서 법률행위로 무효하는 甲의 주장을 전부 받아들이고, 丁의 주장을 배척함으로써 丙은 대전 부동산전문변호사 甲 에게 위 부동산의 1/2 지분에 관한 소유권이전등기청구권보전가등기 절차를 이행하고, 丁은 丙에게 부동산의 1/2 지분에 관한 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라는 판결(원고 청구 전부인용)을 선고하였습니다. ​그리고 丁이 위 판결에 항소하지 않아 위 판결은 그대로 확정되었고, 그 결과 甲은 불안한 법률관계에서 벗어나 위 부동산 전부의 소유권을 안정적으로 확보할 수 있었습니다.​​부동산 이중매매 사건의 경우 일단 제2매수인 명의로 소유권이전등기가 경료되면, 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 사실을 입증하기가 매우 어려우므로 적절한 입증방법을 강구하고 확보한 증거자료를 토대로 재판부의 사실인정을 이끌어낼 수 있는 변호사의 조력이 필요합니다.​부동산과 관련된 분쟁으로 형사소송, 민사소송 등을 고민하고 계시다면 법률사무소 예목 곽예주 변호사와 함께 면밀한 검토를 해보시기를 권유드립니다. 대전 부동산전문변호사 ​